Bilindiği üzere kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bıraktığı, karşılığında kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmelerinin geçerliliği için yazılı şekil şartı aranmamakta olup tarafların sözleşmenin esaslı unsurlarında anlaşmış olmaları yeterlidir. Ancak kira sözleşmesinin yazılı yapılması ispat açısından kolaylık sağlamaktadır. Konut ve çatılı işyeri kirası sözleşmeleri belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilir. Bu kapsamda kiraya verenler tarafından yanılgılıya düşülerek kira sözleşmesinin belirli süreli yapıldığı hallerde süre sonunda sona erdirilebileceği ve kiracının çıkarılabileceği düşünülmektedir. Oysa ki mevzuat hükümleri çerçevesinde bu mümkün olmamakta sürenin bitimi ile doğrudan kira sözleşmesi sona ermemektedir Bu minvalde şayet kiraya verenler tarafından kiracıları çıkartılmak isteniyorsa mutlaka mevzuatla düzenlenen hususlardan birine dayanmaları gerekmektedir.
Öncelikle belirtmek isteriz ki, kiracının tahliyesinin belirli şartların varlığına tabi olması, çok ince nüanslar olması sebebi ile gerekli bilgi donanımına gerek duyulması ve dava açma süreleri dahil birçok usuli meseleyi barındırması ile mutlaka avukat desteği ile ilerlenmesi gerekmektedir. Aksi halde açılan davalar usulden ve esastan reddine karar verilmesi ihtimali taşımakta ve bu da zaman kaybı, kiracının daha fazla süre kiralananda bulunması, maddi ve manevi kayıplar gibi birçok telafisi güç kayıplara sebep olabilmektedir. Anılan sebeplerle uyuşmazlık halinde konuda avukatlık ve danışmanlık hizmeti veren büromuz ile iletişime geçebilirsiniz.
Kısaca izah ettiğimiz genel çerçeve akabinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve tahliye sebepleri ile devam edelim.
1 – KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERDİRİLMESİ
Daha önce de ifade ettiğimiz üzere kiraya veren, sözleşmede öngörülen sürenin tamamlandığı gerekçesiyle kira ilişkisine son veremez veya sürenin dolmasıyla sözleşme kendiliğinden sona ermez. Ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’u (“TBK”) kiraya verene belli bir süre sonra sözleşmeyi sona erdirme imkanı tanımıştır. TBK’nın ilgili 347. vd maddelerinde düzenlendiği üzere madde gereği yapılan tek taraflı fesih bildirimi ile kira ilişkisi sona erdirilebilecektir ancak burada dikkat edilmesi gereken husus sürenin hesabında kira sözleşmesinin belirli süreli mi yahut belirsiz süreli mi olduğu hususudur.
TBK 347.maddesi uyarınca belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin 10 yıllık uzama süresinden sonra, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde 3 ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebileceği düzenlenmiştir. Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında ise 10 yıllık sürenin kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren işleyeceği belirtilmiştir.
TBK 348.maddesi ise bildirimin şekline değinmiş olup fesih bildiriminin geçerliliği için anılan 3 ay öncesinde yapılacak bildirimin yazılı şekilde yapılması gerektiği düzenlenmiştir.
2 – KİRAYA VERENİN KONUT VEYA İŞYERİ GEREKSİNİMİ SEBEBİYLE TAHLİYE
Kiraya veren kiralananı kendisi veya TBK madde hükmünde sayılan yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kullanma mecburiyetinde ise madde metninde yer alan sürelere uyulmak suretiyle dava açılarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Buna göre;
-Konut veya işyeri gereksinimi kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler açısından söz konusu olmalı
-Kiralananın konut veya işyeri olarak kullanılması gereksinimi gerçek, samimi olmalı
– Açılacak dava TBK 350/3.maddede öngörülen sürelere uyularak açılmalı.
Bu doğrultuda şartların sağlanması halinde belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Ancak burada değinmek gerekir ki TBK hükümleri gereği kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamamaktadır. Aksine davranış halinde madde hükmü gereği kiraya veren eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü hale gelecektir.
3 – YENİ MALİKİN İHTİYACI SEBEBİYLE TAHLİYE
TBK 351.maddesi uyarınca Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa madde metninde belirtilen süreler içerisinde dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Buna göre;
-Mevcut bir kira sözleşmesine konu kiralanan sonradan edinilmiş olmalı
-Konut veya işyeri gereksinimi kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler açısından söz konusu olmalı
-Kiralananın konut veya işyeri olarak kullanılması gereksinimi gerçek, samimi olmalı
-Dava 351.maddede belirtilen sürelere uyularak açılmalıdır.
Bu doğrultuda yeni malikin iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Yeni malik, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Ancak halde de az yukarıda ihtiyaç sebebi ile tahliye de değindiğimiz üzere, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamamaktadır.
4 – KİRALANANIN YENİDEN İNŞA VEYA İMAR AMACIYLA TAHLİYESİ
TBK’nın 350.maddesinde düzenlemesine yer verildiği üzere kiralananın yeniden inşası veya kiralananın imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı mümkün değil ise kiraya verene dava yolu ilse kira sözleşmesini sona erdirme imkanı getirilmiştir.
Buna göre;
– Kiralananın yeniden inşası veya kiralananın imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olmalı,
-Yapılacak yeniden inşa, onarım, genişletme veya değişiklik işlemleri esnasında bina içerisinde oturmanın ve çalışmanın mümkün olmaması,
-İbraz edilen proje veya ruhsatnamenin fennen ve imar mevzuatına göre mahalline uygulanması mümkün olması (Yargıtay yerleşik içtihatlarında yer bulduğu üzere onaylı inşaat projesinin veya inşaat ruhsatının ibrazı davanın ispatı için gerekli olup bilirkişilerce yapılacak incelemede dikkate alınmaktadır.)
-TBK 350/3. Maddede öngörülen sürelere uyularak dava açılmalıdır.
Bu doğrultuda az yukarıda gereksinim sebebiyle kiraya verenin tahliyesine ilişkin açıklamalarımız burada da geçerli olup şartların sağlanması halinde belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Değinmek gerekir ki TBK 355.maddesi gereğince yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü kılınmıştır.
5 – İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE AÇILAN TAHLİYE DAVASIYLA SÖZLEŞMENİN SONA ERDİRİLMESİ
TBK 352/2.maddesi ile kira bedelini ödemede temerrüde düşen kiracı karşısında kiraya verene kira sözleşmesinin süresine göre belirlenecek dönemler içinde iki ayrı ve haklı ihtar bulunması halinde 1 aylık süre içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirme imkanı verilmiştir.
Buna göre:
1-Kiracıya kira bedelini ödememesi sebebiyle iki haklı ihtarda bulunulması gerekir
2-İhtarın yazılı şekilde olması ve ödenmeyen kira miktarlarının gösterilmesi gerekir
3-İki haklı ihtarın Kanun’da belirtilen süreler içerisinde yapılması gerekir. Bu doğrultuda 1 yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içerisinde, 1 yıl süreli sözleşmelerde bir kira yılı içinde 1 yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise 1 yılı aşan süre içerisinde iki haklı ihtarın yapılması aranmaktadır.
4-Kira süresinin bitimini izleyen 1 ay içinde davanın açılması gerekmektedir.
6 – YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ SEBEBİYLE SONA ERDİRME
TBK’nın 352/1. Maddesinde düzenleme alanı bulduğu üzere kiracının kiralananı teslim alması akabinde yazılı bir şekilde kiralananı tahliye edeceğini taahhüt etmesine rağmen taahhüdünü yerine getirmemesi halinde kiraya verenin dava açarak yahut icra takibi yoluyla sözleşmeyi sona erdirebileceği düzenlenmiştir. Buna göre;
-Kiracı tarafından verilmiş yazılı bir tahliye taahhüdü bulunmalı
-Kiracı yazılı taahhüdünde belirtilen sürede kiralananı boşaltmamış olmalı
-Kiraya veren tahliye taahhüdünde gösterilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.
7 – KİRACININ VEYA EŞİNİN AYNI İLÇE VEYA BELDE BELEDİYE SINIRLARI İÇİNDE OTURMAYA ELVERİŞLİ BİR KONUTUNUN BULUNMASI
TBK’nın 352. maddesinin son fıkrasında yer verildiği üzere kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması durumunda, kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirme imkanı getirilmiştir. Ancak, bu konutun kullanılabilir olması ve kiracının ailesi ve kendisine yetecek ölçüde olması gerekmektedir
Buna göre:
1-Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin maliki bulunduğu bir konutunun bulunması
2-Konutun kiralananla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olması
3-Konutun kullanılmaya elverişli olması
4-Kiraya verenin kira sözleşmesi kurulduğu sırada kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin kullanıma elverişli bir konutu bulunduğunu bilmemesi
5-Kira süresinin sona ermesini izleyen 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekmektedir.
İşbu çalışmamızda kısaca kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sona erdirilmesi ve tahliye sebeplerine değinmiş bulunmaktayız. Yukarıda sayılan hususlar dışında kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle icra yolu ile tahliye, genel hükümler uyarınca tahliye davaları gibi imkanlar sağlanmış ise de ilerideki çalışmalarımızda bu hususlar üzerinde durulacağından burada yer verilmemiştir. Çalışmamızın başında da yer verdiğimiz üzere kiracının tahliyesinin belirli şartların varlığına tabi olması, çok ince nüanslar olması sebebi ile gerekli bilgi donanımına gerek duyulması ve dava açma süreleri dahil birçok usuli meseleyi barındırması sebepleri ile mutlaka avukat desteği ile ilerlenmesi gerekmekte olup uyuşmazlık halinde konuda avukatlık ve danışmanlık hizmeti veren büromuz ile iletişime geçebilirsiniz.
